No necesita un pago inicial del 20% para comprar su primera vivienda

by David HoegermanOctober 8, 2015

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El mito del pago inicial del 20%, difundido por los medios desinformados, espanta a muchos compradores potenciales. A continuación, se presentan cinco formas muy legítimas de evitar el mito del pago inicial del 20%.

Down payment (pago inicial)

Sustantivo

  1. un pago inicial que se realiza cuando se adquiere un bien mediante un crédito.
  2. por lo general, se establece como un porcentaje del precio de venta.

El pago inicial puede provenir de sus cuentas bancarias, inversiones, acciones o fondos mutuos, herencias, distintos ingresos jubilatorios, obsequios de familiares e incluso de una lista de casamiento.

Los requisitos varían según el tipo de préstamo y los compradores que adquieran una residencia principal siempre tendrán menos requisitos para el pago inicial que los inversores o los compradores de la segunda vivienda.

Programa convencional de 97% en la relación préstamo/valor

El programa de Fannie Mae (Asociación Federal Nacional Hipotecaria) que ofrecía el 97% en la relación préstamo/valor estuvo inactivo por un tiempo pero resurgió en diciembre de 2014. Afortunadamente, la Autoridad Federal para el Financiamiento de la Vivienda (FHFA, por sus siglas en inglés), que controla a Fannie y a Freddie (la Corporación Federal de Préstamos Hipotecarios), se dio cuenta de que pocos miembros del nuevo milenio podían acceder a la compra de viviendas debido a la falta de activos.

También les resultaba demasiado costosa la financiación de la FHA y no había una alternativa hipotecaria convencional razonable.

Aparentemente, los jóvenes del nuevo milenio tuvieron dificultades para ahorrar durante la Gran Recesión. Estar sobrecalificado para su empleo normalmente significa que usted no obtiene el salario que esperaba.

Eso dificulta el ahorro de los fondos necesarios para un pago inicial sólido del 20%.

Sin embargo, eso no indica que la generación del nuevo milenio, que tiene dificultades para ahorrar, presente un mayor riesgo crediticio. De hecho, muchos tienen antecedentes crediticios impecables combinados habitualmente con un potencial de movilidad laboral creciente, lo que resulta en un riesgo crediticio muy bajo.

La hipoteca convencional con un pago inicial del 3% es una opción sólida de financiación de la Administración Federal de Vivienda.

El programa con un pago inicial del 3% está limitado a préstamos de hasta $417.000. Se permiten préstamos en áreas de altos costos, pero el monto de los préstamos se ajusta al límite local.

Administración Federal de Vivienda (FHA)

En 1934, se inauguró la Administración Federal de Vivienda, con el fin de brindar una alternativa a las opciones hipotecarias del mercado privado.

Aunque la situación era más grave en ese período, no era muy distinta de la que acabamos de superar. Los bancos en quiebra, las propiedades ejecutadas y la desesperación general en torno a la vivienda eran típicos de la época.

Desde su lanzamiento hace más de 80 años, los préstamos de la FHA brindaron acceso constante a hipotecas, a diferencia del capital privado.

Actualmente, el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD, por sus siglas en inglés) exige un pago inicial del 3,5% a la mayoría de los prestatarios. También brinda flexibilidad en relación con el origen del 3,5% y la forma en que se obtiene.

Es común que los fondos sean obsequios de padres o familiares cercanos. La FHA incluso acepta pagos iniciales de “listas de casamiento”, lo que permite que los novios soliciten y documenten fondos para comprar su primera vivienda, en vez de recibir electrodomésticos o vajilla de porcelana que usarían cada 5 años.

Con las recientes modificaciones, que llevaron el seguro hipotecario de la FHA a niveles más razonables, los préstamos siguen siendo buenas opciones para comprar la primera vivienda.

Préstamos de la Administración de Veteranos (VA)

Una recompensa bien merecida para aquellos que brindaron servicios en nuestras Fuerzas Armadas son los préstamos hipotecarios de la Administración de Veteranos (VA, por sus siglas en inglés), la opción de financiación preferida de los prestatarios que pueden acceder a ella.

Los requisitos para obtener un préstamos de la VA son haber prestado servicios en las Fuerzas Armadas de los Estados Unidos o haber sido miembro de la Reserva del Ejército o de la Guardia Nacional. En algunos casos, los viudos de veteranos fallecidos también reúnen los requisitos.

Habitualmente, los préstamos de la VA ofrecen una financiación del 100% a los veteranos que reúnen los requisitos. A propósito de los requisitos, la oficina de suscripciones de la VA comprende las dificultades que suelen enfrentar las familias de los miembros de las Fuerzas Armadas.

Las pautas para la suscripción de la VA brindan un margen suficiente para resolver los problemas, siempre y cuando se puedan documentar y explicar.

Departamento de Agricultura de los Estados Unidos (USDA)

El “préstamo para productores agropecuarios” se ha ofrecido en las comunidades rurales estadounidenses durante décadas. Financiado por el Departamento de Agricultura de los Estados Unidos (USDA, por sus siglas en inglés), este incentivo para viviendas rurales es un producto hipotecario muy sólido para las personas que reúnen los requisitos.

Los préstamos que ofrece el USDA suelen brindar tasas iguales o similares a las tasas de interés del mercado actual. Con intereses bajos y una opción de pago inicial reducido para las familias de ingresos entre bajos y medios, los préstamos hipotecarios del USDA son uno de los últimos productos hipotecarios con una financiación del 100% disponibles en el mercado.

Con tasas de seguro hipotecario que representan un tercio de lo que cobra la FHA y un monto significativamente inferior a las tarifas de seguro hipotecario privado (PMI) requeridas para la financiación convencional, los préstamos hipotecarios rurales del USDA suelen costar un 3,5% menos que los préstamos de la FHA.

Establece requisitos geográficos para la propiedad en sí, y los prestamistas definitivamente pueden ayudarlo a determinar si la casa de sus sueños reúne los requisitos de este programa. El programa del USDA se utiliza habitualmente en las ciudades que tienen una población de hasta 25.000 habitantes.

Programas de asistencia locales y estatales

El gobierno federal no se dedica directamente a la “asistencia” pero ofrece financiación. Deriva los incentivos para la vivienda y los programas de asistencia para el pago inicial a los programas que se encuentran más abajo de la pirámide, en los gobiernos estatales y locales.

Y es lo que debe hacer. Los bienes raíces son locales, no son áreas que Washington pueda administrar directamente.

La naturaleza local de los programas de asistencia para el pago inicial y para los compradores de viviendas implica que cada estado es diferente en relación con la cantidad, la calidad y la variedad de programas de asistencia para el pago inicial que ofrece. En otras palabras, consulte los sitios web de su estado, ciudad y condado para obtener información actualizada y precisa acerca del lugar en el que vive.

La mayoría de los programas disponibles en organismos financieros y de la vivienda estatales están destinados a compradores con ingresos bajos y medios. Sin embargo, también hay programas diseñados para estimular barrios o recuperar áreas urbanas que tienen la posibilidad de crecer y aumentar el valor.

Si usted brinda un servicio a la comunidad como bombero, policía, asistente social o maestro, es conveniente que considere el programa Good Neighbor Next Door (Buen vecino de al lado) de la FHA.

Good Neighbor Next Door brinda el 50% de descuento en el precio de la compra a los compradores que reúnen los requisitos. Sí, leyó bien. Una casa e $150.000 le costará solo $75.000 si reúne los requisitos.

Pero no cante victoria antes de tiempo, hay ciertas “trampas”. La primera es que la casa debe tener una hipoteca ejecutada por el HUD y debe estar ubicada en un área de “recuperación” designada por el HUD. Puede consultar las viviendas disponibles en el sitio web del HUD.

Hay comunidades individuales e incluso barrios que asignan fondos de asistencia para la vivienda y la recuperación del barrio.

Siga leyendo para obtener más información acerca de la asistencia para el pago inicial.

 

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