Garantías de vivienda: ¿Protección adicional o desperdicio de dinero?

by David HoegermanOctober 6, 2015

 

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Al momento de adquirir su primera vivienda, le lloverán ofertas como una plaga de langostas: servicios de jardinería, de limpieza, de seguridad del hogar y, sin dudas, de garantías de vivienda.

Incluso es probable que haya recibido una garantía de vivienda a cargo del vendedor o el agente inmobiliario cuando efectuó la compra.

En algún momento llegará a su fin, y usted tendrá que tomar una decisión, como quien considera una oferta que recibe por correo.

Garantía de vivienda 101

Las garantías varían según la empresa, con diferencias en lo que cubre la cobertura y el valor. Por lo general, cubren lo siguiente:

  • Electrodomésticos, como la cocina, el horno, el lavavajillas o el microondas empotrado.
  • Eliminación de residuos
  • Instalación sanitaria, incluida una bañera de hidromasaje
  • Calentador de agua
  • Ventiladores de techo y extractores
  • Componentes del sistema de suministro eléctrico y de calefacción

Si desea agregar artículos a la cobertura, como sistemas de aire acondicionado, refrigeradores, lavarropas y secarropas, y portón de garaje, tiene que estar preparado para comprar una “garantía mejorada”.

La venta sugestiva se aplica hasta en las garantías de vivienda. Por supuesto, usted también puede contratar una cobertura adicional, para la piscina o un sistema séptico, por ejemplo.

El rango de precio previsto oscila entre $350 y $700 para una garantía de un año (las garantías más extensas o de mayor duración tendrán un precio mayor).

 

¿Valen la pena?

Mi sugerencia es prestarle mucha atención a la letra chica de la garantía que se le ofrece. ¿Qué queda excluido de la cobertura? ¿Cuáles son las condiciones específicas? ¿Hay excepciones? ¿Requisitos?

Según mi experiencia personal, la letra chica es importante porque es muy probable que la aseguradora se escude en ella.

En dos ocasiones, traté de utilizar los beneficios de la garantía de vivienda a nivel personal, y las dos veces la semántica me jugó en contra. Muchos de mis clientes tuvieron experiencias similares.

Infórmese bien y no parta del supuesto de que los términos en que se cierra el contrato con la constructora o el agente inmobiliario estarán exentos de problemas.

 

Gastos de cierre: qué esperar

En los gastos están incluidos los honorarios de los prestamistas y de terceros por la prestación de servicios como tasaciones e informes crediticios. En el informe no están incluidos el seguro de título, la revisión catastral, los impuestos sobre la propiedad, el seguro de propiedad, los intereses, los gastos de la comunidad de propietarios u otros conceptos prepagos.

Tampoco incluye las primas del seguro hipotecario privado.

Los gastos de cierre son bastante homogéneos en todo el país, excepto en algunos estados. En gran medida, dadas las diferencias en las normas reglamentarias, jurídicas y de registro de la documentación, no es sorprendente notar cuáles son los estados en los que los gastos de cierre son más altos.

 

Los cinco estados en los que los gastos de cierre son más altos son:

Categoría Estado Costo de tramitación de la solicitud Honorarios de terceros Costo total
1 Hawaii $1.970 $949 $2.919
2 Alaska $1.925 $750 $2.675
3 Carolina del Sur $1.935 $723 $2.658
4 California $1,977 $662 $2,639
5 Nuevo México $1.807 $760 $2.566

En promedio, teniendo en cuenta el panorama aquí planteado, usted pagaría un poco más de $2.200 en concepto de “gastos de cierre”. Tenga en cuenta que hay gastos de cierre adicionales que no se incluyen en el informe porque son opcionales.

El mejor ejemplo es el seguro de título: es completamente opcional, pero sería insensato no obtenerlo. Este seguro probablemente sea uno de los mayores gastos que notará en el Informe de operación de cierre de HUD-1.

Con total franqueza, prepárese para pagar al menos el 2% del precio de compra en concepto de gastos de cierre. En estados con costos más altos (y para la compra de inmuebles a un precio inferior a $150.000), es muy probable que deba pagar más.

En general, los principales gastos de cierre que puede prever son:

Honorarios del prestamista

Honorarios por tasación: suma abonada al tasador para que determine el valor de mercado de la propiedad. $450 – $490

Cargo de tramitación: suma abonada para cubrir el costo de tramitación del préstamo. Es variable, pero lo típico es que oscile entre $300 y $800.

Gastos de suscripción: suma abonada al prestamista para cubrir el costo de suscripción del préstamo y gastos administrativos. $600 – $1200

Certificación de zona inundable: suma abonada para obtener una certificación de zona inundable. $9-$19

Puntos de descuento: son puntos que usted le paga al prestamista para reducir la tasa de interés. (1% -2% del monto del préstamo)

Costo de tramitación de la solicitud del préstamo: suma que debe abonar para tramitar el préstamo o por tener una mala calificación crediticia (0,5% -2% del monto del préstamo)

Interés pagado por adelantado: usted deberá pagar un interés por día desde la fecha de cierre hasta fin de mes.

Honorarios del abogado y cargos por título

Honorarios del abogado: suma abonada al abogado por sus servicios. ($300 – $500)

Revisión catastral: tasa abonada para que se gestione el estudio del el título de la propiedad. ($110-$160)

Seguro de título: suma abonada para adquirir el seguro de título de propiedad para propietarios y prestamistas ($4,40 por cada mil dólares del precio de compra).

Resguardo del seguro de título: suma abonada para armar el informe sobre el título y preparar la carta de protección del cierre. ($25-$30)

Cargo por transferencias: suma abonada para aceptar la transferencia que realiza el prestamista (entre $10 y $15).

Costo de transferencias inmediatas: suma abonada para que el paquete del préstamo se envíe de manera inmediata (entre $40 y $50).

Cargos gubernamentales

Costo de registro: el condado le cobrará por inscribir la escritura y la hipoteca. Se cobra por página. ($285-$450)

Tasa de transferencia: varía según el estado y se divide equitativamente entre el comprador y el vendedor.

Costos prepagos;

Prima de seguro de riesgos: es la prima del primer año de su seguro de propiedad, que se paga al momento del cierre. ($300-$850)

Informe: suma abonada para que se realice un informe de la propiedad. El costo y los requisitos varían según la ubicación geográfica. ($250-$650)

Inspección de vivienda: suma abonada para que un inspector de vivienda analice la propiedad. ($350-$450)

Control de plagas: suma abonada para que se inspeccione la propiedad en busca de insectos que destruyen la madera. ($55-$85)

¿Los gastos de cierre son negociables?

Sí y no. Los honorarios de terceros no suelen ser negociables, ya que es el pago por su intervención. Por ejemplo, los costos de la tasación y del informe crediticio.

Los costos de la tramitación de la solicitud al prestamista también suelen ser estáticos, en virtud de las normativas que regulan la remuneración del prestamista.

Los puntos de descuento son negociables, pero es probable que afecten la tasa de interés que usted deberá pagar.

En general, en el caso de los cargos por título, que no están incluidos en el informe de Bankrate, se puede buscar el mejor precio.

¿Hay alguna otra forma de gestionar los gastos de cierre?

Si el dinero escasea y a usted le gustaría reservar un poco para renovaciones, mejoras, mudanzas, muebles, etc., hay otras formas de encarar los gastos de cierre que no sea pagando de su bolsillo.

  1. Concesiones del vendedor: en un préstamo convencional, el vendedor puede hacerse cargo de hasta el 3% del precio de la compra para gastos de cierre. Solo tiene que asegurarse de que el agente inmobiliario incluya este punto en el contrato.
  2. Gastos de cierre a cargo del prestamista: su prestamista hipotecario puede brindarle un crédito para compensar, o pagar la totalidad, los gastos de cierre con una tasa de interés levemente superior.

Si su prestamista tiene sentido común, lo puede guiar hacia la opción que le brinde el mejor camino para reunir los requisitos que necesita, y lo hará ANTES de que usted lea el borrador del contrato.

Es muy importante resolver y definir esos montos antes de hacer el borrador del contrato.

Sé que ya lo mencionamos varias veces, pero si tiene que sacar algo en limpio después de leer esto, prefiero que sea que la planificación inicial y una aprobación previa sólida como una roca son esenciales desde el primer momento del proceso.

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