Author: David Hoegerman


Comprar o no comprar

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Tomar la decisión de comprar su primera casa, por lo general, surge de manera bastante informal, durante la cena o durante un paseo de la manera más inocua posible.

Desde ese comentario inicial hasta completar el proceso de compra de una casa pueden pasar tres meses o tres años. Todo depende de su situación (financiera y crediticia) y de la posición en el mercado inmobiliario en general.

Los posibles compradores deben evaluar todas las opciones, acceder a todos los factores y hacer todo lo que sea necesario para tomar una decisión inteligente.

Desde luego, a veces se impone el gran debate sobre comprar o alquilar, como las oportunidades laborales que surgen o se echan para atrás, la llegada de un bebé o nuestro anciano padre que debe mudarse. Existen cientos, si no miles, de desencadenantes.

Estos desencadenantes son importantes. Entender las emociones que subyacen al deseo de comprar una casa lo ayudará a tomar decisiones de compra más inteligentes y gratificantes.

 

¿Por qué desea comprar una casa?

La parte emocional de la decisión entra en juego cuando se pregunta por qué desea mudarse.

Comprar una casa es una decisión del estilo de vida que requiere que piense cómo le gusta pasar su tiempo y qué lo hace feliz, además de la conveniencia económica a corto y largo plazo.

El tipo de comunidad y ubicación donde desea vivir tiene una tremenda influencia sobre sus futuras actividades y estilo de vida, como un área rural sin vecinos cercanos, un edificio de muchos pisos en la ciudad, una casa en una comunidad planificada con espacios recreativos, una casa pequeña o una simple cabaña en el bosque.

Cuánto más entienda las prioridades que desea para su casa, más fácil será tomar decisiones inmobiliarias y tener la seguridad de que no se va arrepentir.

Consideraciones a tener en cuenta antes de comprar la casa de sus sueños

Teniendo en cuenta las cosas “indispensables” y lo que “le gustaría tener”, de a poco puede ir amoldando su decisión al tipo de casa, la ubicación y el precio.

Indudablemente, se verá reflejado en millones de compradores que han considerado la misma decisión para descubrir que la casa de sus sueños no encajaba exactamente con lo que podían pagar.

Tampoco hay ningún problema con esto. Si todos encontráramos la casa de nuestros sueños en el primer intento, sería demasiado fácil. A menos que sea extremadamente paciente y ahorre durante años o tenga la suerte de ganar dinero extra, tendrá que esforzarse como todos nosotros.

La rapidez con la que llegue a su meta podría depender (y es muy posible que dependa) en gran medida de sus decisiones de compra anteriores, especialmente la primera.

Para los compradores más intrépidos, la compra de su primera casa implica las condiciones financieras más limitadas. Carreras prometedoras, familias en crecimiento y la incertidumbre del futuro son cuestiones que a menudo juegan un papel fundamental en el éxito o el fracaso de la primera compra.

Honestamente, usted podría hacer todo bien y aun así no tomar la mejor decisión para usted y su familia. Hay una tendencia a sentir más incertidumbre cuando planeamos comprar nuestra primera casa.

Le mostraremos los puntos importantes, los factores que se deben tener en cuenta, los factores decisivos y los secretos para comprar una casa, que hemos descubierto poco a poco a lo largo de años de ayudar a compradores a realizar su primera, segunda y tal vez su tercera compra.

Hemos visto sus logros y estamos muy contentos de compartirlo con usted.

Lo primero que debe saber es cuándo sacrificar o no sus prioridades.

Cuándo sacrificar o no sus prioridades

Antes de comenzar, es importante entender que hay algunas cuestiones relacionadas con el proceso de compra que son indispensables. En algún orden particular, son las siguientes:

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  1. Su asesor hipotecario
  2. Su plan financiero y presupuesto
  3. Su agente inmobiliario

Poner en riesgo estas cuestiones (por ejemplo, elegir el banco hipotecario solo por la tasa de interés o elegir un agente inmobiliario por la comisión que reintegrará al cierre) tendrá los mismos resultados que el juego de azar.

A veces se gana, pero la mayoría de las veces se pierde.

Lo bueno de ser fiel a su lista de “cosas que no se deben sacrificar” es que las ventajas para usted harán que se sienta seguro de que está haciendo lo correcto.

Tradicionalmente, los compradores de una primera vivienda deben tomar decisiones sobre el precio, la ubicación, el tamaño, el entorno o el distrito escolar.

Una vez que haya determinado el orden de preferencias y prioridades o, en otras palabras, lo que está dispuesto a sacrificar en primer lugar, estará en una posición más favorable para tomar las decisiones correctas.

Si la ubicación es su prioridad número uno, la compra en una determinada ubicación lo forzará a descartar las demás prioridades, por lo que debería sacrificar otros aspectos:

  • Buscar un tipo de casa diferente en la comunidad, como una vivienda unifamiliar más pequeña, una vivienda en serie o un condominio. Decidir si puede vivir con un dormitorio menos u otras características de su lista.
  • Consultar con un prestamista o asesor financiero para analizar las opciones para aumentar su presupuesto. Si bien nadie debe realizar un gasto excesivo en la compra de una vivienda, usted debe reconocer que si se excede $10.000 en el precio cuando está financiando su compra con un préstamo a tasa fija a 30 años, en realidad solo deberá pagar alrededor de $30 más en su cuota mensual.
  • Moderar sus expectativas acerca de las condiciones de la casa. Si bien muchos prefieren una casa lista para mudarse, a menudo puede ser mejor negocio una casa que necesite algunas reparaciones. Haga el trabajo preliminar: las reparaciones pueden no ser tan estéticas una vez que profundice en el tema.

Todos los compradores de una primera vivienda enfrentan el mismo “tira y afloja”. El precio, el tamaño, la ubicación, el traslado y las comodidades de la casa se esfuerzan por llamar la atención. Por su lucha por ser el punto más importante y su competencia por ser la número uno en la lista de prioridades, todas las características tienen la misma importancia.

Sin embargo, al final no tienen la misma prioridad. Algo o alguien debe ceder. Se deben tomar decisiones e, indudablemente, muchas serán las cuestiones que deberá sacrificar.

Tomar decisiones: presupuesto y planificación

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Una de las trampas mayores en las que caen los nuevos compradores es utilizar el monto máximo para el que califican según el asesor hipotecario, en lugar de asegurarse de comprar sin salir de su zona de comodidad  real.

En otras palabras, comprar sin exceder el presupuesto a menudo es un problema.

No puede comprar sin exceder el presupuesto si no tiene uno. Pues entonces, preparemos uno.

 

Paso 1: Cómo preparar un presupuesto familiar

Le proporcionamos una guía y lista de control para que sepa por dónde empezar y vaya por buen camino. No dude en descargarla, confíe en mí.

El primer paso (y el más importante) es preparar un presupuesto familiar que le permita saber cuánto dinero está entrando y cuánto dinero está saliendo.

Su presupuesto lo ayudará a determinar el monto que realmente puede destinar a la cuota de su hipoteca. Sin embargo, las normas de aprobación del préstamo pueden permitirle pedir más dinero del que puede pagar.

Las normas examinan la relación cuota/ingresos, comparando sus ingresos brutos con su nuevo gasto de vivienda y solo las facturas incluidas en su informe crediticio.

El presupuesto contemplará todas las facturas y tendrá en cuenta el ingreso que usted realmente lleva a su casa, no los ingresos brutos. Esto lo ayudará a responder la pregunta más importante de todas: ¿puede pagar la hipoteca?

Cómo preparar un presupuesto

1 – Anote sus ingresos mensuales

2- Enumere todos sus gastos como importes mensuales

3 – Sume todos sus gastos

4 – Compare sus gastos con los indicadores.

  • Vivienda: 35%
  • Transporte: 20%
  • Presupuesto de endeudamiento: 15%
  • Todos los demás gastos: 20%
  • Ahorros: 10%

5 – Lleve un registro y haga un seguimiento de su presupuesto

Los pasos 1 a 4 son una pérdida de tiempo si no se esfuerza por hacer un seguimiento detallado de lo que gastó, dónde lo gastó y si no excedía el presupuesto.

El uso de lápiz y papel es adecuado para hacer listas de tareas cortas y para tomar notas, pero no es adecuado para hacer un seguimiento de su presupuesto y de sus gastos.

Hay varios programas informáticos para preparar un presupuesto integral y muchísimas herramientas en Internet/ la nube no tan conocidas y más accesibles que son igualmente útiles y cuestan mucho menos.

Mint, Freshbooks y Quicken son buenos ejemplos. Hay muchísimas herramientas y no hay excusas para no usarlas.

 

Paso 2: Tener una evaluación crediticia

El paso siguiente es tener una evaluación crediticia. Es muy importante que verifique su crédito lo antes posible porque borrar los malos antecedentes crediticios lleva tiempo. Si usted tiene un crédito insuficiente, lleva tiempo establecerlo.

Necesita una fusión de tres informes crediticios que proporciona tres calificaciones crediticias FICO en un informe expedido por las tres oficinas de crédito más importantes: Transunion, Experian y Equifax.

Si encuentra errores en su informe crediticio, generalmente lleva entre 30 y 45 días corregirlos en las oficinas de crédito porque la solicitud se debe hacer por escrito.

Si se entera de que no tiene suficiente crédito, llevará tiempo establecerlo.

 

Paso 3: Establecer un fondo para emergencias

El paso siguiente es establecer un fondo para emergencias.  Un fondo para emergencias es dinero que usted ahorra en una cuenta de ahorros a corto plazo para usar en casos de emergencia únicamente.

Si no tiene nada ahorrado en el banco, su primer objetivo debe ser ahorrar el equivalente a las facturas de un mes en una cuenta de ahorros.

¿Cómo sabe cuál es el equivalente a las facturas de un mes? El presupuesto que preparó en el paso uno debe incluir las facturas mensuales.

Debe hacer que sus ahorros se debiten automáticamente. Debe programar el débito automático de su sueldo hacia una cuenta de ahorros que no esté vinculada a su cuenta corriente.

Si está vinculada a su cuenta corriente, se tentará a gastar el dinero. Le recomiendo abrir una cuenta de ahorros separada.

 

Paso 4: Elabore su plan financiero

“¡Si fallas en planificar, estás planificando fallar!”

Benjamin Franklin

El primer paso se logra tomando un papel y anotando lo que le gustaría lograr a nivel financiero en los próximos 1 a 5 años.

Mejor aún, arroje el papel al cesto de basura más cercano. Realmente debe usar una herramienta de Internet (esta es una de las sugerencias más útiles que le daré a lo largo de esta guía).

Evernote suele ser una de las alternativas GRATUITAS más populares, pero hay miles más. Existen herramientas muy sofisticadas para preparar presupuestos. MINT es mi favorita, y usted también la puede usar.

No me malinterprete, primero siempre tacho cosas de mi lista de tareas.

Una o dos veces al mes, tomo los puntos importantes de mi anotador y los analizo en la nube.

Luego, organizo la lista en los períodos en los que deseo realizar cada tarea.

Divido la lista en los objetivos que me gustaría alcanzar el próximo año, los próximos 1 a 3 años, y los próximos 3 a 5 años. Así, podrá fijar objetivos financieros a corto, mediano y largo plazo.

Una vez que los haya plasmado en papel, páselos a Evernote y/o a su cuenta de correo electrónico y active las ventanas emergentes de los recordatorios de los eventos del calendario. De ese modo tendrá recordatorios y no excusas.

Una vez que haya organizado sus objetivos, deberá poner en marcha un plan de acción para poder seguirlos.

Este manifiesto para el comprador de una primera vivienda está diseñado específicamente como un plan de acción que funcionará para todos los compradores de una primera vivienda.

Siga el plan. Hágalo.

Si todavía duda de si está preparado, continúe leyendo para saber si reúne los criterios que indican que “usted no está preparado para comprar” en este momento.

Cinco señales que usted no está preparado para comprar, aún.

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Podría haber desacuerdos entre algunos profesionales del sector inmobiliario, pero no todos necesitan tener una casa ahora mismo. Seamos sinceros: algunas personas no saben lo que es tener una casa.

Sin embargo, la mayoría de ustedes comprarán una casa en el futuro y serán excelentes propietarios. Solo deben hacer un trabajo preliminar y abordar unas pocas malas decisiones de vida que se acarrean desde principios de la década de 1920.

Algunos de ustedes califican totalmente para comprar ya mismo. Tienen buen crédito, suficientes activos y buenos ingresos. Con estas cualidades califican para comprar, pero ¿lo harían?

Cualquiera sea el caso, aquí se exponen algunas de las razones por las que podrían considerar esperar.

 

Podría mudarse pronto

Las comisiones, los gastos de cierre y otros honorarios le costarán alrededor del 5%-7% cuando venda. Si tuvo la casa menos de dos años, también deberá pagar el impuesto a las ganancias. Téngala más de dos años y evite ese impuesto.

Por supuesto, siempre está la posibilidad de alquilar la propiedad cuando se mude, pero ¿desea tener un inquilino? A muchos les agrada cobrar un alquiler, pero a otros no les agrada tener que tratar con inquilinos cuya inteligencia, limpieza o responsabilidad financiera es cuestionable.

 

Su trabajo (o ingresos) no es seguro

Las economías son cíclicas pero también están sujetas a los caprichos de la sociedad o a los avances tecnológicos que las tornan redundantes.

Sea usted autónomo o esté trabajando para una empresa que aparece en la lista Riqueza 500 (Fortune 500), da lo mismo. Si usted no tiene la flexibilidad necesaria para absorber un año flojo o unos meses de licencia, entonces debe considerarlo seriamente.

Sea muy cuidadoso al combinar la falta de seguridad con cualquiera de las dos razones que se detallan a continuación, por las que podría querer esperar.

 

Usted tiene muchísimas deudas

Una deuda enorme dificulta la calificación para una hipoteca. Coloca su relación cuota/ingresos en la zona roja, dificulta el ahorro para un pago inicial y hace que su calificación crediticia sea más baja.

En otras palabras, le quita la posibilidad de decidir comprar, ya que simplemente no existe tal posibilidad.

 

Sus activos para un pago inicial son escasos

NO necesita ahorrar el 20% para un pago inicial. Desde luego, el inmueble resulta más asequible debido a la falta de seguro hipotecario (PMI, por sus siglas en inglés) cuando usted tiene el 20% para pagar.

Sin embargo, debe tener en cuenta que la compra de una casa no incluye solamente el pago inicial y gastos de cierre. Se debe tener en cuenta la inspección, la tasación y el costo de la mudanza. También podría necesitar muebles nuevos.

Si tiene que usar una tarjeta de crédito para esos gastos, debe detenerse y considerar su decisión. No permita que el proceso de cierre lo destruya. Necesita dinero para gastos adicionales.

 

Sin presupuesto disponible para gastos adicionales

No caiga en la trampa de creer que la hipoteca será su único gasto. Si es inquilino, es posible que el alquiler sea su único gasto relacionado con la casa pero, como propietario, debe pagarle al plomero, al electricista, al encargado del mantenimiento, al techador, a la empresa encargada de la climatización, entre otros.

Si la casa pertenece a una comunidad de propietarios, tendrá además gastos relacionados. Asegúrese de que su presupuesto tenga suficiente flexibilidad para afrontar estos gastos.

Lista de control inicial

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Utilice esta lista de control preliminar para orientar y restringir su búsqueda. Al restringir los parámetros de búsqueda, usted puede optimizar su búsqueda y evitar perder el tiempo en propiedades que no puede pagar o, en definitiva, que no responden a sus prioridades principales.

Clasificar + entender sus necesidades versus sus deseos

  • Enumere y priorice las características “indispensables” (al menos 3)
  • Enumere sus principales características “deseables” (enumere más de 5)
  • Determine qué características está dispuesto a sacrificar en primer lugar (enumere las 3 principales)

Elija sus 3 barrios preferidos

  • ___________________________
  • ___________________________
  • ___________________________

Elija los 3 barrios que consideraría

  • ___________________________
  • ___________________________
  • ___________________________

Verifique su crédito y revise su presupuesto

  • ¿Ordenó las tres calificaciones crediticias?
  • ¿Cuál es la calificación media? _______________

¿Cuánto puede destinar al pago inicial y a los gastos de cierre? $$ __________

¿Cuál es su zona de confort del pago? $$_______________

  • ¿Incluye impuestos y seguro de propiedad?
  • ¿Incluye la cuota de la comunidad de propietarios, si corresponde?

Averigüe el precio promedio de las viviendas en los barrios que eligió (enumere 3 que se ajusten a su rango de precios)

  • _____________________________________________
  • _____________________________________________
  • _____________________________________________

 

 

¿Entiende la jerga que se usa en la búsqueda?

jerga

 

4D/2B: Refiere a la cantidad de dormitorios y baños. El primero (4D) refiere a la cantidad de dormitorios y el segundo (2B) refiere a la cantidad de baños. Este término se puede adaptar a la cantidad de dormitorios/baños de cualquier casa. Por ejemplo, si una casa tiene 5 dormitorios y 4 baños, se dirá que tiene 5D/4B.

Annual Percentage Rate, APR (Tasa porcentual anual, TPA):

El costo anual de una hipoteca incluye el interés y otros gastos o cargos, como el seguro hipotecario privado y los puntos, que se expresan como porcentaje.

Tasación:

Una estimación por escrito del valor actual de mercado de una propiedad.

Reglamentos:

Las normas que rigen cooperativas o condominios, incluidas las que rigen las elecciones, los funcionarios y las autorizaciones.

Certificate of Occupancy, C of O (Certificado de habilitación):

El certificado de habilitación es un certificado expedido por un organismo de gobierno local, que establece que un inmueble cumple con la normativa vigente de dicho organismo y que está apto para ser habitado.

Gastos de cierre:

El paquete completo de gastos varios que abona el comprador y el vendedor al cerrar el trato. Estos gastos incluyen la comisión de corretaje, las tasas de la hipoteca, el depósito en garantía o los honorarios del abogado, los impuestos por transferencias, los costos de registro, el seguro de título, etc. Los gastos de cierre en general se pagan mediante un depósito en garantía.

CMA, Comparative market analysis (Análisis comparativo del mercado):

Informe que muestra los precios de propiedades que son comparables con una propiedad de las mismas características y que se vendieron recientemente, están actualmente en el mercado o estuvieron en el mercado, pero no se vendieron durante el período de venta.

Comparable (Comparables): (o también “COMP.”)

Propiedades que son considerablemente equivalentes a una propiedad de las mismas características; generalmente en una tasación.

Contingencia:

Una cláusula contractual que hace que el acuerdo no tenga carácter plenamente vinculante hasta que se cumpla determinada condición.

Earnest Money (Depósito en garantía):

Depósito que realiza el comprador en carácter de pago inicial, como muestra de buena fe al firmar el acuerdo de compra.

FHA Loan (Préstamo de la Administración Federal de Vivienda):

Préstamo a tasa fija o variable asegurado por la Administración Federal de Vivienda. Los préstamos de la Administración Federal de Vivienda (FHA, por sus siglas en inglés), están diseñados para que los inmuebles sean más asequibles, en particular para los compradores de una primera vivienda.

Hipotecas a tasa fija:

Hipoteca que mantiene la misma tasa de interés y la misma cuota durante el plazo del préstamo. Si la tasa de interés del mercado actual es inferior a su tasa fija, póngase en contacto con su asesor hipotecario para analizar los beneficios de una nueva financiación.

Good Faith Estimate (Estimación de buena fe):

Estimación por escrito de los gastos de cierre que el prestatario probablemente tendrá que pagar para que le otorguen el préstamo. Se comenzará a retirar el 1° de agosto de 2015, a favor del documento “DIVULGACIÓN DE INFORMACIÓN ACERCA DEL PRÉSTAMO” más fácil de entender (supuestamente).

Listing (Venta):

Una cláusula contractual que hace que el acuerdo no tenga carácter plenamente vinculante hasta que se cumpla determinada condición.

Lock Box (Caja fuerte para llaves):

Un compartimiento cerrado para guardar llaves, que se coloca en propiedades que están en venta para que los agentes inmobiliarios puedan ingresar a la casa al obtener la autorización del agente listador.

Lock or Lock-In (Tasa de interés asegurada):

Una garantía a favor del prestamista, que garantiza la misma tasa de interés durante un determinado período de tiempo. La estrategia de protección a largo plazo lo protege contra los aumentos de la tasa durante ese período.

Pre-Approval (Aprobación previa):
Aquí se detalla la parte más importante del proceso de compra completo.

Private Mortgage Insurance, PMI (Seguro hipotecario privado):

Seguro para proteger al prestamista en caso de que el prestatario no cumpla con el préstamo. En los préstamos convencionales, generalmente no se requiere un PMI con un pago inicial del 20% o más sobre el precio de compra de la propiedad.

Title Search (Revisión catastral):

Investigación de los registros municipales para garantizar que el vendedor es el propietario legítimo de una propiedad y que no existen gravámenes ni otras demandas contra la propiedad.

Repair Escrow (Depósito en garantía para reparaciones):

Dinero que se mantiene en custodia para completar las reparaciones básicas necesarias para la aprobación definitiva del préstamo. A veces las agrega el tasador y forman parte del proceso de inspección.

Short Sale (Venta al descubierto):

Un proceso que a menudo emplean los propietarios que desean evitar la ejecución hipotecaria. La venta al descubierto es una opción que emplean los propietarios cuando el banco, la cooperativa de crédito y otros tipos de prestamistas a quienes hayan solicitado un préstamo les dan la opción de vender el inmueble a un tercero a un precio mucho más bajo del que figura que realmente adeudan en el pagaré hipotecario.

¿Cómo se calcula la calificación crediticia?

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Su calificación crediticia, el modelo de puntuación algorítmica de su capacidad crediticia general, entra en juego de manera frecuente y constante. Muchas veces ni siquiera se conoce.

América utiliza un modelo de préstamo impersonal: un modelo muy ponderado, incluso en calificaciones crediticias FICO más impersonales (y a menudo imprecisas).

La calificación crediticia es importante, para la compra de un automóvil o para el otorgamiento de un préstamo hipotecario. Incluso importa en transacciones de menor complejidad, como obtener un plan para su teléfono celular, dar de alta servicios o alquilar un automóvil.

Una baja calificación crediticia lo perjudicará mucho. Tasas de interés más altas, términos menos favorables o grandes depósitos para dar de alta sus servicios.

Cuando un número tiene tanta importancia, es aconsejable entender cómo se calcula y, de este modo, cómo protegerlo y ponerlo a trabajar para usted.

 

Factores principales para la calificación crediticia

Si a usted le interesa su calificación crediticia (que debería interesarle), conocer los factores que subyacen al modelo es indispensable para tomar decisiones financieras, especialmente indispensable en momentos complicados, cuando las decisiones financieras se tornan más difíciles y su importancia es mayor.

Payment History (Historial de pago): representa el 35% de su calificación. Muestra si realiza pagos en término, la frecuencia con la que se retrasa en los pagos, la cantidad de días que se retrasa en el pago de sus cuentas desde la fecha de vencimiento y cuándo se ha retrasado en los pagos.

Resolver problemas relacionados con el historial de pagos oscila entre lo difícil y lo imposible. Si usted tuvo meses difíciles y no realizó algunos pagos, entonces lo único que puede hacer es esperar. Si el retraso se debe a un error del acreedor, prepárese para demostrarlo fehacientemente.

Usted no solo debe demostrar el error ante una sola oficina de créditos (no hay comunicación entre ellas). Corregir un error a menudo puede requerir la entrega de documentación concluyente a las 3 oficinas.

Credit Utilization Ratio (Tasa de uso de crédito): es un término elegante para determinar qué parte de su crédito disponible está en uso. Es el segundo factor de calificación más importante y constituye el 30% de su calificación. La tasa de uso de crédito se basa en el monto total adeudado frente al monto total de crédito disponible.

Las tarjetas de crédito propias también pueden tener repercusión si están al límite o lo superan. En términos sencillos, los algoritmos de calificación crediticia consideran que las tarjetas que están al límite y las tasas de uso de crédito que exceden el 50% son un riesgo crediticio. Cuánto más alta la tasa, mayor el riesgo.

A mayor riesgo, más baja será su calificación crediticia.

Length of Credit History (Extensión del historial de crédito): representa el 15% de su calificación. Cuánto más extenso sea su historial de pagos a término, mayor será su calificación. Una persona que hace 20 años que tiene un crédito y nunca debió hacer uso de garantías recibirá menos sanciones que aquellos que tienen un perfil de crédito más reciente.

Los padres, si quisieran asegurarse de que sus hijos tengan un buen comienzo en la calificación crediticia, deben abrir un crédito a nombre de ellos cuando sea posible desde el punto de vista jurídico. Por supuesto, se debe usar correctamente o será un gran problema para ellos cuándo les llegue el momento de comprar su primera casa.

Type of Credit (Tipo de crédito): representa el 10% de su calificación. Tener diferentes cuentas, incluidos los préstamos hipotecarios o un crédito prendario automotor con tarjetas de crédito bien gestionadas, le permitirá a la oficina contar con la información necesaria.

NO intente sacar un crédito en una compañía financiera o un préstamo contra el sueldo. Incluso con pagos a término este tipo de financiación puede perjudicar su calificación.

Credit Inquiries (Consultas crediticias): el factor de calificación menos comprendido, responsable de aproximadamente el 10% de su calificación. Quienes deseen sacar nuevos créditos y realicen varias consultas con diversos acreedores, oirán el “llamado” de la calificación crediticia.

Dicho esto, es importante entender que tiene 30 días para encontrar el mejor préstamo hipotecario o prendario automotor. Por supuesto que asumimos que aún no ha hecho uso de ese período.

Es complicado. Hable con su prestamista hipotecario meses antes de planificar la compra y observe de cerca y constantemente su calificación crediticia.

La aprobación previa es importante. En serio.

 

 

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No debe buscar mucho para encontrar historias de terror sobre hipotecas. Pérdida del depósito en garantía, rescisión de acuerdos de mudanzas e incontables horas perdidas, todo porque una parte del proceso de compra de un inmueble se hizo a medias: la aprobación previa.

A veces tiene la culpa el prestamista y otras veces el prestatario no revela información indispensable.

Deténgase y concéntrese en evitar problemas costosos que puede ocasionar una mala aprobación previa.

Empiece con tiempo y tenga un plan

El primer paso (y el más importante) es preparar un presupuesto familiar que le permita saber cuánto dinero está entrando y cuánto dinero está saliendo.

Su presupuesto lo ayudará a determinar el monto que realmente puede destinar a la cuota de su hipoteca. Sin embargo, las normas de aprobación del préstamo pueden permitirle pedir más dinero del que puede pagar.

Tener una clara idea de lo que puede pagar por mes es importante. No se tiente a exceder el monto de su zona de confort solo porque puede.

Informe cualquier tipo de información

No importa cuán insignificante crea que puede ser el detalle financiero, infórmelo de todos modos.

Es mucho más fácil para un asesor hipotecario solucionar un posible problema que solucionar un problema verdadero.

Anticiparse a los problemas, ya sea con documentación adicional o alternativa o simplemente con una carta explicativa y reflexiva, ahorrará tiempo y hasta puede llegar a salvar el trato.

Solo contrate un prestamista que solicite documentación completa

Aunque parezca contradictorio tomar el camino más difícil y más largo, le puedo asegurar que no lo es. La documentación es la documentación y usted tendrá que presentarla en algún momento. Los agentes hipotecarios inteligentes lo saben y se lo harán saber.

No está trabajando de más si proporciona documentación adicional, solo está adelantándose a lo inevitable. Es mejor documentar algo 45 días antes del cierre que hacerlo 4 horas y media antes del cierre.

Si le emiten una aprobación previa sin que haya proporcionado ninguna documentación, entonces su agente es perezoso. El 0,12% que ahorró en la tasa de interés no significa mucho si no tiene un préstamo. Sea inteligente.

Comience a planificar con más de 6 meses de anticipación

Comience por conseguir la fusión de tres informes crediticios. Verifique sus calificaciones, pero lo que es más importante, busque errores, especialmente en cobros y gravámenes. Más del 65% de la totalidad de informes crediticios tienen al menos un error.

Al revisar esto con anticipación, usted puede corregir los errores y encargarse de un crédito incobrable también.

 

Búsqueda inteligente: cómo escoger su objetivo y hacer una oferta

 

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En este punto, nos basaremos en la suposición de que ha seguido, al pie de la letra, nuestros fantásticos consejos.

Ha utilizado nuestra fórmula para restringir su búsqueda a casas y barrios que puede pagar, ha usado las herramientas proporcionadas para verificar las variables y posibles barrios, y tiene un asesor estupendo y una aprobación previa sólida como una roca.

¿Cuenta con todo esto? Bien.

Haga la oferta

Dando por sentado que está preparado, es hora de profundizar en la vivienda particular por la que desea realizar una oferta.

Revise los barrios comparables

  • ¿Cuál es el precio de venta promedio de las propiedades que se encuentran en la zona con características similares?
  • ¿En qué condiciones está la propiedad? ¿Qué reparaciones y mejoras necesita?
  • ¿Hay propiedades similares disponibles a un precio más conveniente?
  • ¿Cuánto tiempo ha estado la propiedad en el mercado?
  • ¿Bajó el precio de venta?
  • ¿Considera el vendedor otras ofertas en este momento?

Su agente inmobiliario podrá responder todas estas preguntas mediante un Análisis comparativo de mercado (CMA).

Básese en estos datos. A pesar de la disponibilidad pública de los datos inmobiliarios, los agentes consiguen la mejor calidad con las actualizaciones más frecuentes. Póngalos en práctica.

En general deberá negociar la oferta. Otra cosa que su agente inmobiliario deberá manejar y, asumiendo que usted hizo los deberes para elegirlo, deberá ser lo suficientemente bueno para hacer una contraoferta al vendedor.

Pasaremos a la parte donde todas las partes están de acuerdo y usted tiene un contrato oficial. Se abre el depósito en garantía y se deposita la seña.

EL TIEMPO EMPIEZA A CORRER y ahora usted tiene cierto tiempo para armar un lindo paquete con la financiación hipotecaria, el seguro de propiedad y otros detalles, que deberá ser aprobado por su prestamista.

Si usted escuchó y se preparó con anticipación, entonces le irá bien. De lo contrario, le deseo suerte.

Comenzará con las partes del proceso que se deberían haber completado antes de hacer la oferta de compra.

Usted vivirá un infierno durante las próximas semanas intentando recuperar el tiempo perdido.

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BÚSQUEDA INTELIGENTE DE VIVIENDA

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No necesita un pago inicial del 20% para comprar su primera vivienda

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El mito del pago inicial del 20%, difundido por los medios desinformados, espanta a muchos compradores potenciales. A continuación, se presentan cinco formas muy legítimas de evitar el mito del pago inicial del 20%.

Down payment (pago inicial)

Sustantivo

  1. un pago inicial que se realiza cuando se adquiere un bien mediante un crédito.
  2. por lo general, se establece como un porcentaje del precio de venta.

El pago inicial puede provenir de sus cuentas bancarias, inversiones, acciones o fondos mutuos, herencias, distintos ingresos jubilatorios, obsequios de familiares e incluso de una lista de casamiento.

Los requisitos varían según el tipo de préstamo y los compradores que adquieran una residencia principal siempre tendrán menos requisitos para el pago inicial que los inversores o los compradores de la segunda vivienda.

Programa convencional de 97% en la relación préstamo/valor

El programa de Fannie Mae (Asociación Federal Nacional Hipotecaria) que ofrecía el 97% en la relación préstamo/valor estuvo inactivo por un tiempo pero resurgió en diciembre de 2014. Afortunadamente, la Autoridad Federal para el Financiamiento de la Vivienda (FHFA, por sus siglas en inglés), que controla a Fannie y a Freddie (la Corporación Federal de Préstamos Hipotecarios), se dio cuenta de que pocos miembros del nuevo milenio podían acceder a la compra de viviendas debido a la falta de activos.

También les resultaba demasiado costosa la financiación de la FHA y no había una alternativa hipotecaria convencional razonable.

Aparentemente, los jóvenes del nuevo milenio tuvieron dificultades para ahorrar durante la Gran Recesión. Estar sobrecalificado para su empleo normalmente significa que usted no obtiene el salario que esperaba.

Eso dificulta el ahorro de los fondos necesarios para un pago inicial sólido del 20%.

Sin embargo, eso no indica que la generación del nuevo milenio, que tiene dificultades para ahorrar, presente un mayor riesgo crediticio. De hecho, muchos tienen antecedentes crediticios impecables combinados habitualmente con un potencial de movilidad laboral creciente, lo que resulta en un riesgo crediticio muy bajo.

La hipoteca convencional con un pago inicial del 3% es una opción sólida de financiación de la Administración Federal de Vivienda.

El programa con un pago inicial del 3% está limitado a préstamos de hasta $417.000. Se permiten préstamos en áreas de altos costos, pero el monto de los préstamos se ajusta al límite local.

Administración Federal de Vivienda (FHA)

En 1934, se inauguró la Administración Federal de Vivienda, con el fin de brindar una alternativa a las opciones hipotecarias del mercado privado.

Aunque la situación era más grave en ese período, no era muy distinta de la que acabamos de superar. Los bancos en quiebra, las propiedades ejecutadas y la desesperación general en torno a la vivienda eran típicos de la época.

Desde su lanzamiento hace más de 80 años, los préstamos de la FHA brindaron acceso constante a hipotecas, a diferencia del capital privado.

Actualmente, el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD, por sus siglas en inglés) exige un pago inicial del 3,5% a la mayoría de los prestatarios. También brinda flexibilidad en relación con el origen del 3,5% y la forma en que se obtiene.

Es común que los fondos sean obsequios de padres o familiares cercanos. La FHA incluso acepta pagos iniciales de “listas de casamiento”, lo que permite que los novios soliciten y documenten fondos para comprar su primera vivienda, en vez de recibir electrodomésticos o vajilla de porcelana que usarían cada 5 años.

Con las recientes modificaciones, que llevaron el seguro hipotecario de la FHA a niveles más razonables, los préstamos siguen siendo buenas opciones para comprar la primera vivienda.

Préstamos de la Administración de Veteranos (VA)

Una recompensa bien merecida para aquellos que brindaron servicios en nuestras Fuerzas Armadas son los préstamos hipotecarios de la Administración de Veteranos (VA, por sus siglas en inglés), la opción de financiación preferida de los prestatarios que pueden acceder a ella.

Los requisitos para obtener un préstamos de la VA son haber prestado servicios en las Fuerzas Armadas de los Estados Unidos o haber sido miembro de la Reserva del Ejército o de la Guardia Nacional. En algunos casos, los viudos de veteranos fallecidos también reúnen los requisitos.

Habitualmente, los préstamos de la VA ofrecen una financiación del 100% a los veteranos que reúnen los requisitos. A propósito de los requisitos, la oficina de suscripciones de la VA comprende las dificultades que suelen enfrentar las familias de los miembros de las Fuerzas Armadas.

Las pautas para la suscripción de la VA brindan un margen suficiente para resolver los problemas, siempre y cuando se puedan documentar y explicar.

Departamento de Agricultura de los Estados Unidos (USDA)

El “préstamo para productores agropecuarios” se ha ofrecido en las comunidades rurales estadounidenses durante décadas. Financiado por el Departamento de Agricultura de los Estados Unidos (USDA, por sus siglas en inglés), este incentivo para viviendas rurales es un producto hipotecario muy sólido para las personas que reúnen los requisitos.

Los préstamos que ofrece el USDA suelen brindar tasas iguales o similares a las tasas de interés del mercado actual. Con intereses bajos y una opción de pago inicial reducido para las familias de ingresos entre bajos y medios, los préstamos hipotecarios del USDA son uno de los últimos productos hipotecarios con una financiación del 100% disponibles en el mercado.

Con tasas de seguro hipotecario que representan un tercio de lo que cobra la FHA y un monto significativamente inferior a las tarifas de seguro hipotecario privado (PMI) requeridas para la financiación convencional, los préstamos hipotecarios rurales del USDA suelen costar un 3,5% menos que los préstamos de la FHA.

Establece requisitos geográficos para la propiedad en sí, y los prestamistas definitivamente pueden ayudarlo a determinar si la casa de sus sueños reúne los requisitos de este programa. El programa del USDA se utiliza habitualmente en las ciudades que tienen una población de hasta 25.000 habitantes.

Programas de asistencia locales y estatales

El gobierno federal no se dedica directamente a la “asistencia” pero ofrece financiación. Deriva los incentivos para la vivienda y los programas de asistencia para el pago inicial a los programas que se encuentran más abajo de la pirámide, en los gobiernos estatales y locales.

Y es lo que debe hacer. Los bienes raíces son locales, no son áreas que Washington pueda administrar directamente.

La naturaleza local de los programas de asistencia para el pago inicial y para los compradores de viviendas implica que cada estado es diferente en relación con la cantidad, la calidad y la variedad de programas de asistencia para el pago inicial que ofrece. En otras palabras, consulte los sitios web de su estado, ciudad y condado para obtener información actualizada y precisa acerca del lugar en el que vive.

La mayoría de los programas disponibles en organismos financieros y de la vivienda estatales están destinados a compradores con ingresos bajos y medios. Sin embargo, también hay programas diseñados para estimular barrios o recuperar áreas urbanas que tienen la posibilidad de crecer y aumentar el valor.

Si usted brinda un servicio a la comunidad como bombero, policía, asistente social o maestro, es conveniente que considere el programa Good Neighbor Next Door (Buen vecino de al lado) de la FHA.

Good Neighbor Next Door brinda el 50% de descuento en el precio de la compra a los compradores que reúnen los requisitos. Sí, leyó bien. Una casa e $150.000 le costará solo $75.000 si reúne los requisitos.

Pero no cante victoria antes de tiempo, hay ciertas “trampas”. La primera es que la casa debe tener una hipoteca ejecutada por el HUD y debe estar ubicada en un área de “recuperación” designada por el HUD. Puede consultar las viviendas disponibles en el sitio web del HUD.

Hay comunidades individuales e incluso barrios que asignan fondos de asistencia para la vivienda y la recuperación del barrio.

Siga leyendo para obtener más información acerca de la asistencia para el pago inicial.