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¿Por qué debo pagar un seguro hipotecario privado (PMI)?

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Si tuviera un dólar por cada vez que expliqué detalladamente el seguro hipotecario privado y luego recibí, en respuesta, una mirada vacía, tendría seguramente suficiente dinero como para hacerlo llover, y sería una lluvia intensa.

¿Qué es el seguro hipotecario privado?

  • ¿Qué es el PMI?
  • ¿Por qué existe el PMI?
  • ¿Cómo funciona? ¿Puedo evitarlo?

 
El seguro hipotecario privado (PMI) es una herramienta que se utiliza para proteger a los prestamistas hipotecarios de las pérdidas relacionadas con los préstamos de mayor riesgo. Generalmente, lo desencadena la relación préstamo/valor. Si la relación préstamo/valor es superior al 80%, deberá pagar el seguro hipotecario privado (PMI); si el pago inicial es del 20% y la financiación es convencional, no deberá pagarlo.

La mayoría de los préstamos de la FHA tienen siempre seguro hipotecario, independientemente del pago inicial. El mismo monto se fija para la mayoría de los prestatarios, independientemente de su calificación crediticia u otros factores que entran en juego cuando se trata de préstamos con financiación hipotecaria convencional.

El PMI no lo beneficia a usted directamente como prestatario, sino que su existencia aumenta la capacidad de los prestamistas hipotecarios de llegar a más prestatarios potenciales y facilitar la compra de más viviendas.

En realidad, si usted fuera un prestatario “fronterizo”, habría probabilidades razonables de que usted SOLO tuviera la posibilidad de comprar gracias a la existencia del PMI.

A pesar de que a veces es costoso, el PMI tiene un propósito fundamental.

El problema principal es que algunos prestamistas son restrictivos en relación con el tipo y el proveedor del seguro hipotecario privado, mientras que otros simplemente no conocen las opciones.

  • Single Premium Financed MI (Seguro hipotecario de prima única financiada): funciona de la misma forma que el seguro hipotecario anticipado de un préstamo de la FHA; se financia en el saldo de préstamo.
  • Lender Paid MI (Seguro hipotecario a cargo del prestamista): cuando un prestamista paga el seguro hipotecario, generalmente lo hace a través de un ajuste en la tasa de interés del préstamo. Usted no ve el seguro hipotecario su extracto, pero lo está pagando.

 
El incremento de la tasa de interés se mantiene durante toda la hipoteca. Por lo tanto, si planea vivir en el nuevo hogar durante décadas sin refinanciar el préstamo, es mejor que evite el seguro hipotecario a cargo del prestamista.

  • Monthly MI (Seguro hipotecario mensual): no requiere muchas explicaciones. Se paga todos los meses hasta que pueda dejar de pagar el seguro hipotecario del préstamo. Para dejar de pagarlo, debe alcanzar una relación préstamo/valor del 78% o menos.

 
Generalmente, el seguro hipotecario mensual es la única opción que presupuesta el prestamista. Sin embargo, vale la pena preguntar cuáles son TODAS las opciones de seguro hipotecario. El PMI que elija puede hacerle ahorrar o perder miles de dólares.
 

 

La aprobación previa y la suscripción

DOCUMENTACIÓN NECESARIA para la aprobación previa y la suscripción

 
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Verificación de la identidad y los ingresos

☐ Nombre legal completo, número de seguro social y fecha de nacimiento (en algunos casos pueden solicitarle una copia de la tarjeta de seguro social).

☐ Número de teléfono, dirección de correo electrónico y direcciones postales actuales y anteriores de los últimos dos años.

☐ Fuentes de ingresos principales y secundarias y montos.

☐ Identificación emitida por el gobierno con fotografía.

☐ Nombres, direcciones y números de teléfono de todos los empleadores de los últimos dos años.

☐ Valores de cuentas bancarias, de retiro, de inversión y de otros activos.

☐ Obligaciones de deuda mensuales.

☐ Dirección de la propiedad que adquiere, año de construcción, monto estimado del pago inicial y precio de compra.

☐ Estimaciones de impuestos anuales sobre la propiedad, seguro de propiedad y cualquier cuota de la asociación de propietarios.
 
Verificación crediticia

☐ Carta explicativa de los retrasos, cobros, juicios u otros conceptos desfavorables en el historial crediticio.

☐ Documentación correspondiente al origen de los fondos de cualquier depósito importante que figure en el extracto bancario o de activos.

☐ Orden o auto judicial correspondiente a cada obligación legal.

☐ Documentos de baja/quiebra correspondientes a todas las quiebras del historial crediticio.

☐ Antecedentes de pago de servicios públicos, teléfono, televisión por cable, seguro automotor y otros gastos.
 
Verificación de ingresos de trabajadores independientes.

☐ Declaraciones de impuestos federales (personales y comerciales) de los últimos tres años.

☐ Estados pérdidas y ganancias anuales (hasta la actualidad).

☐ Listado de todas las deudas comerciales.
 
Documentos sobre ingresos e impuestos

☐ Formulario 4506-T del Servicio de Impuestos Internos (IRS, por sus siglas en inglés): solicitud de declaración de impuestos completa, firmada y fechada.

☐ Recibos de pago de los últimos 30 días.

☐ Formularios W-2 de los últimos dos años.

☐ Declaraciones de impuestos federales (formularios 1040) de los últimos dos años.

☐ Extractos bancarios/de activos: los extractos de los últimos dos meses correspondientes a todas las cuentas declaradas en la solicitud (incorporar todas las páginas de los extractos, incluso las que están en blanco).

☐ Explicación por escrito en el caso de que haya estado empleado durante menos de dos años o de que haya estado desempleado durante algún período de los últimos dos años.
 
Otros

☐ Información del seguro de propiedad, incluidos el nombre y el número de teléfono del agente.

☐ Contrato de compra firmado por todas las partes.

 

 

12 motivos principales que tienen en común la mayoría de los compradores

 
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Le voy a contar un secreto. Pedí un “préstamo”: obtuve los 12 motivos que se enumeran a continuación de la guía de ventas que entrega un importante agente inmobiliario a todos los agentes que se suman a su empresa.

Los motivos (o temas controversiales) se anclan en datos recopilados durante años por los agentes inmobiliarios acerca de los clientes potenciales de todo el país, de costa a costa. Son los temas que utilizan los agentes para descubrir los verdaderos motivos que hay interiormente. Algunos agentes utilizan la información de manera perfecta para encontrar la casa perfecta para usted y su familia.

Otros agentes inmobiliarios utilizan esos motivos para venderle basura. Más adelante en esta guía, ampliaremos extensamente la información para evitar que los vendedores le vendan basura.

Usted verá (si es lo suficientemente franco como para admitirlo) los factores que influyen en su decisión. Depende de usted que la influencia sea positiva o negativa.

“Puede haber una o dos cosas que también los motiven. Su trabajo es descubrir y satisfacer las tres que sean más importantes para ellos”.
 
Conozca sus preferencias y sepa cuáles son importantes para usted. Si usted no establece preferencias, quizás alguien las establezca por usted. Eso puede llevar a una primera compra poco acertada.

Los 12 motivos principales que probablemente influyan más en su decisión de compra

  1. COMODIDAD: buscan tranquilidad y satisfacción.
  2. CONVENIENCIA: desean un hogar que les haga ahorrar tiempo o les simplifique la vida.
  3. ENTRETENIMIENTO: necesitan un hogar que les brinde placer o diversión según sus necesidades personales y lo que deseen para sus huéspedes.
  4. SEGURIDAD: desean que no haya peligro, angustia ni duda.
  5. PRESTIGIO: desean tener éxito o categoría.
  6. RECREACIÓN: desean poder relajarse y disfrutar.
  7. VALOR: buscan un hogar que les haga ganar dinero.
  8. ECONOMÍA: buscan un hogar que les haga ahorrar dinero.
  9. SALUD: buscan un hogar en el que no haya enfermedades ni malestar.
  10. PRIVACIDAD: desean liberarse de las intrusiones de los demás.
  11. ESTÉTICA: desean un hogar que sea lindo por dentro y por fuera.
  12. SEGURIDAD: desean sentirse seguros, sin riesgos de sufrir lesiones, peligros o pérdidas.

 
Algunos de estos motivos pueden llevarlo fácilmente por mal camino si no se los controla. La forma más fácil de controlarlos es ser consciente de las emociones y los motivos que influyen.
 

 

El barrio perfecto

¿Qué tener en cuenta a la hora de elegir el barrio perfecto?

 
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Muchos potenciales compradores de una primera vivienda inician el proceso mental de la compra de la vivienda con una clara idea del barrio en el que desean vivir exactamente. La mayoría de los compradores de una primera vivienda se dan cuenta rápidamente de que sus barrios favoritos son barrios que no están ni cerca de poder pagar.

Mantenga la mente abierta, elija varios barrios que considere principales y luego vuelva a elegir otros que considere alternativas secundarias.

¿Paisaje urbano o paraíso bucólico?

 
La primera pregunta obvia sería: ¿Prefiere vivir en el centro, con fácil acceso a teatros, recitales, restaurantes, centros comerciales, etc.? ¿O prefiere vivir un poco más lejos, en un entorno rural o suburbano un poco más tranquilo y, en general, más asequible?

De cualquier manera, si se opone rotundamente a alguna de las dos opciones, y puede eliminar las casas correspondientes de la lista, evitará ciertos problemas. En cambio, si abre la mente, puede tener un abanico más amplio de alternativas para elegir.

Escuelas

 
Si tiene hijos, este probablemente sea segundo o el primer criterio más importante de la lista.

Deberá analizar el distrito escolar en su totalidad, desde el punto más bajo en el que sus hijos o futuros hijos ingresen en el sistema.

Por ejemplo, si en este momento su hijo va a la escuela primaria, visite las escuelas primarias y las escuelas secundarias, sus clasificaciones a nivel nacional y estatal y, si es posible, el índice de matriculación de los graduados.

Pero si también está planeando tener un bebé en los próximos cinco años, averigüe las opciones de educación preescolar y primaria.

El juego, aquí, está en las opciones. Naturalmente, puede investigar gran parte en Internet pero, si está en la zona (porque ya vive ahí o porque pasa por el lugar el fin de semana para avanzar en su proyecto de vivienda) llame y averigüe si puede visitar algunos lugares.

Quizás se enamore de una escuela que esté lejos de la casa de la que se enamoró. Significa que deberá comprometerse a llevar a su hijo hasta allí, solo eso.

Asimismo, puede romper el molde y considerar herramientas como la educación por Internet para sus hijos.

Pero debe asegurarse de que socialicen de manera suficiente con otros niños de su edad. En otras palabras, asegúrese de tener en cuenta la cercanía a parques u otros lugares en los que haya niños de la misma edad.

Uso

 
Todos priorizarán este punto de manera diferente pero este es otro factor fundamental para tomar la decisión.

Al pensar en el “uso”, tenga en cuenta la conveniencia del futuro barrio en relación con los lugares clave de su vida cotidiana, como estos:

  • El lugar de trabajo
  • El lugar de trabajo de su pareja
  • Cafeterías, restaurantes, almacenes, lugares con música en vivo y teatros favoritos
  • Lugar de culto
  • Amigos
  • Lugares para ir a caminar, practicar deportes, hacer picnics, ejercitarse (incluida la piscina comunitaria, si la hubiera).

 
Esos son los dos criterios principales que puede evaluar cuando analice el barrio de ese hermoso castillito que ha visto, pero hay otras cosas que también se deben tener en cuenta:

  • ¿Desea estar en un barrio histórico o un barrio en desarrollo?
  • ¿Qué le falta a la comunidad en la que vive actualmente?
  • Piense también en lo que no desea que haya en el barrio.
  • Estadísticas sobre la delincuencia.
  • Atracciones turísticas.

 

Por último, es realmente necesario hacer un trabajo de campo de detective.

 
Recuerde la primera impresión. ¿Le produce una sensación agradable? ¿Le ocurre esto también con el barrio? A veces, este “instinto” o ausencia del mismo, es un proceso muy importante.

  • Visualícese en el barrio. ¿Se ve yendo a comprar el café de la mañana caminando o saliendo a correr con el perro? Eso le dará una idea de lo que será establecerse en el barrio, idea que puede ser útil.
  • Pasee en automóvil o camine por el barrio en distintos horarios del día para darse una idea de cómo es la vida en la comunidad. ¿Los vecinos salen a caminar o charlan después del trabajo? ¿Hay niños jugando? ¿Hay embotellamientos? ¿Las calles están bien iluminadas? Todos esos son indicadores que lo harán encontrar lo que está buscando, ¡o todo lo contrario!
  • Haga lo siguiente, tanto a la mañana como a la noche: deténgase a escuchar. El cantar de los pájaros y otros sonidos de la naturaleza suelen ser agradables pero probablemente le convenga asegurarse de no escuchar mucho ruido que proviene de autopistas, calles transitadas, vías de tren, aeropuertos o el bajo palpitante de un club nocturno cercano, etcétera.

 
Es mucho para analizar, pero un poco de autoevaluación y un poco de trabajo de detective realmente valdrán la pena cuando pueda disfrutar la casa y el barrio nuevos durante muchos años.
 

 

El rendimiento energético en su hogar

Mitos infundados: por qué TODOS los compradores deberían priorizar el rendimiento energético en su hogar

 
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Los hogares que ahorran energía no son parte de una propaganda política. Responden a decisiones simples de sentido común y uso del dinero que todo comprador de una primera vivienda debería tener muy en cuenta.

La mayoría de los compradores nuevos comprenden el valor inherente del rendimiento energético; pero igualmente algunos todavía creen en los mitos que se presentan en función de ciertos intereses.

MITO 1: Una renovación ecológica y que permite ahorrar energía es más costosa que una remodelación “tradicional”.

REALIDAD: Es cierto que algunos materiales y equipos sustentables y ecológicos son más caros que aquellos que no lo son. La diferencia de precio ha ido disminuyendo año tras año.

Si los equipos tienen la etiqueta Energy Star, cuestan $400 más, pero generan un ahorro mensual de $50 en la cuenta de la luz (generalmente permiten ahorrar un 30% de energía). Por lo tanto, en solo ocho meses se recupera la diferencia.

Incluso puede recuperarse en menos tiempo. Al comprar un producto con el sello Energy Star, si lo canjea por un modelo más antiguo que permite un ahorro energético menor, se obtiene una devolución de impuestos, que puede ser un monto significativo.

Algunos estados también ofrecen rebajas en los impuestos locales y estatales por el uso de electrodomésticos de alto rendimiento energético.

MITO: Los materiales ecológicos y sustentables no duran tanto como los comunes.

REALIDAD: La verdad es que, en muchos casos, ocurre lo contrario. Los productos ecológicos son tan resistentes y duraderos como sus primos ávidos de energía.

Que un producto sea reciclado o esté hecho con materiales naturales, o que ahorre energía, no significa que sea de mala calidad o inferior a los “comunes”.

MITO: Las características ecológicas no es lo que abunda, y no serán atractivas para los compradores cuando desee vender mi casa.

REALIDAD: Las casas ecológicas, que permiten ahorrar energía, con características como: termostatos programables, iluminación cenital, paredes pintadas sin compuestos orgánicos volátiles, paneles solares, calentadores de agua sin tanques, instalaciones sanitarias de poco caudal, materiales de construcción reciclados y otras características ecológicas, cuestan hasta un 30% MÁS que las casas que no tienen tales características.

En una encuesta reciente a residentes de los Estados Unidos con intención de comprar una casa, se observó que el rendimiento energético se ocupaba el primer lugar de la lista de características deseables.

Por ejemplo, según los datos obtenidos, el 94% de los compradores desean equipos con certificado Energy Star, el 91% buscan que ese certificado lo tenga la casa, y el 89%, que lo tengan las ventanas.

¿Por qué pensar en el medio ambiente al comprar una casa? ¿Por el creciente interés por el cambio climático? Sin dudas. La mayoría de los compradores inteligentes toman decisiones de compra inteligentes, y lo ecológico es inteligente en todos los niveles.
 

 

¿Cómo funciona el depósito en garantía?

Earnest money (depósito en garantía)

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Sustantivo

  1. Dinero que deposita un comprador para confirmar la intención de compra y para asegurar que el vendedor hará su mejor esfuerzo para completar la venta, como se estipula en el contrato.

 

Al hacer una oferta de compra por un inmueble de carácter residencial, se abona una suma, acordada con el vendedor, a modo de depósito de garantía. La suma varía según la ubicación geográfica, el precio de la vivienda, las normas locales y el estado del mercado al momento de las negociaciones.

En un mercado inmobiliario con poca oferta, al que se conoce como “mercado de vendedores”, el depósito en garantía, o la ausencia de este, puede cerrar o no el acuerdo, por diferentes motivos.

En primer lugar, le demuestra al vendedor que su deseo de comprar la propiedad es genuino. Dado que no se reembolsa en caso de incumplimiento del contrato (es decir, que el contrato no se cierre), el depósito en garantía es una muestra de la intención de realizar la compra.

Debido a que, en caso de no que no se realice la operación, el comprador pierde el dinero, este depósito le garantiza al vendedor que usted está listo para comprar, dispuesto a hacerlo y en condiciones de hacerlo.

Si usted no cumple con las obligaciones definidas en el CONTRATO de compraventa, puede perder el derecho a recuperar el depósito en garantía, lo cual a veces sucede.

Según los términos del contrato de compraventa, el earnest money (depósito en garantía) debe estar en poder de un tercero. La responsabilidad fiduciaria del agente que recibe el dinero es depositarlo en el lugar indicado.

El proceso:

  1. El depósito en garantía se entrega a una compañía de depósito en garantía, junto con el contrato de compraventa aprobado.
  2. Al cierre de la custodia, el depósito en garantía se acredita al pago inicial y/o gastos de cierre.
  3. En caso de que no hubiera gastos de cierre ni pago inicial, el depósito en garantía se reembolsa al comprador.

 
El motivo de confusión más frecuente sobre el depósito en garantía se origina cuando el agente inmobiliario no se rige por las normas y reglamentos del estado en el que se encuentra la propiedad.
 

 

Garantías de vivienda: ¿Protección adicional o desperdicio de dinero?

 

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Al momento de adquirir su primera vivienda, le lloverán ofertas como una plaga de langostas: servicios de jardinería, de limpieza, de seguridad del hogar y, sin dudas, de garantías de vivienda.

Incluso es probable que haya recibido una garantía de vivienda a cargo del vendedor o el agente inmobiliario cuando efectuó la compra.

En algún momento llegará a su fin, y usted tendrá que tomar una decisión, como quien considera una oferta que recibe por correo.

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Las garantías varían según la empresa, con diferencias en lo que cubre la cobertura y el valor. Por lo general, cubren lo siguiente:

  • Electrodomésticos, como la cocina, el horno, el lavavajillas o el microondas empotrado.
  • Eliminación de residuos
  • Instalación sanitaria, incluida una bañera de hidromasaje
  • Calentador de agua
  • Ventiladores de techo y extractores
  • Componentes del sistema de suministro eléctrico y de calefacción

 
Si desea agregar artículos a la cobertura, como sistemas de aire acondicionado, refrigeradores, lavarropas y secarropas, y portón de garaje, tiene que estar preparado para comprar una “garantía mejorada”.

La venta sugestiva se aplica hasta en las garantías de vivienda. Por supuesto, usted también puede contratar una cobertura adicional, para la piscina o un sistema séptico, por ejemplo.

El rango de precio previsto oscila entre $350 y $700 para una garantía de un año (las garantías más extensas o de mayor duración tendrán un precio mayor).
 
¿Valen la pena?
 
Mi sugerencia es prestarle mucha atención a la letra chica de la garantía que se le ofrece. ¿Qué queda excluido de la cobertura? ¿Cuáles son las condiciones específicas? ¿Hay excepciones? ¿Requisitos?

Según mi experiencia personal, la letra chica es importante porque es muy probable que la aseguradora se escude en ella.

En dos ocasiones, traté de utilizar los beneficios de la garantía de vivienda a nivel personal, y las dos veces la semántica me jugó en contra. Muchos de mis clientes tuvieron experiencias similares.

Infórmese bien y no parta del supuesto de que los términos en que se cierra el contrato con la constructora o el agente inmobiliario estarán exentos de problemas.
 
Gastos de cierre: qué esperar
 
En los gastos están incluidos los honorarios de los prestamistas y de terceros por la prestación de servicios como tasaciones e informes crediticios. En el informe no están incluidos el seguro de título, la revisión catastral, los impuestos sobre la propiedad, el seguro de propiedad, los intereses, los gastos de la comunidad de propietarios u otros conceptos prepagos.

Tampoco incluye las primas del seguro hipotecario privado.

Los gastos de cierre son bastante homogéneos en todo el país, excepto en algunos estados. En gran medida, dadas las diferencias en las normas reglamentarias, jurídicas y de registro de la documentación, no es sorprendente notar cuáles son los estados en los que los gastos de cierre son más altos.
 
Los cinco estados en los que los gastos de cierre son más altos son:
 

Estado Costo de tramitación
de la solicitud
Honorarios
de terceros
Costo
total
Hawaii $1,970 $949 $2,919
Alaska $1,925 $750 $2,675
Carolina del Sur $1,935 $723 $2,658
California $1,977 $662 $2,639
Nuevo México $1,807 $760 $2,566

 
En promedio, teniendo en cuenta el panorama aquí planteado, usted pagaría un poco más de $2.200 en concepto de “gastos de cierre”. Tenga en cuenta que hay gastos de cierre adicionales que no se incluyen en el informe porque son opcionales.

El mejor ejemplo es el seguro de título: es completamente opcional, pero sería insensato no obtenerlo. Este seguro probablemente sea uno de los mayores gastos que notará en el Informe de operación de cierre de HUD-1.

Con total franqueza, prepárese para pagar al menos el 2% del precio de compra en concepto de gastos de cierre. En estados con costos más altos (y para la compra de inmuebles a un precio inferior a $150.000), es muy probable que deba pagar más.

En general, los principales gastos de cierre que puede prever son:

Honorarios del prestamista

Honorarios por tasación: suma abonada al tasador para que determine el valor de mercado de la propiedad. $450 – $490

Cargo de tramitación: suma abonada para cubrir el costo de tramitación del préstamo. Es variable, pero lo típico es que oscile entre $300 y $800.

Gastos de suscripción: suma abonada al prestamista para cubrir el costo de suscripción del préstamo y gastos administrativos. $600 – $1200

Certificación de zona inundable: suma abonada para obtener una certificación de zona inundable. $9-$19

Puntos de descuento: son puntos que usted le paga al prestamista para reducir la tasa de interés. (1% -2% del monto del préstamo)

Costo de tramitación de la solicitud del préstamo: suma que debe abonar para tramitar el préstamo o por tener una mala calificación crediticia (0,5% -2% del monto del préstamo)

Interés pagado por adelantado: usted deberá pagar un interés por día desde la fecha de cierre hasta fin de mes.

Honorarios del abogado y cargos por título

Honorarios del abogado: suma abonada al abogado por sus servicios. ($300 – $500)

Revisión catastral: tasa abonada para que se gestione el estudio del el título de la propiedad. ($110-$160)

Seguro de título: suma abonada para adquirir el seguro de título de propiedad para propietarios y prestamistas ($4,40 por cada mil dólares del precio de compra).

Resguardo del seguro de título: suma abonada para armar el informe sobre el título y preparar la carta de protección del cierre. ($25-$30)

Cargo por transferencias: suma abonada para aceptar la transferencia que realiza el prestamista (entre $10 y $15).

Costo de transferencias inmediatas: suma abonada para que el paquete del préstamo se envíe de manera inmediata (entre $40 y $50).

Cargos gubernamentales

Costo de registro: el condado le cobrará por inscribir la escritura y la hipoteca. Se cobra por página. ($285-$450)

Tasa de transferencia: varía según el estado y se divide equitativamente entre el comprador y el vendedor.

Costos prepagos;

Prima de seguro de riesgos: es la prima del primer año de su seguro de propiedad, que se paga al momento del cierre. ($300-$850)

Informe: suma abonada para que se realice un informe de la propiedad. El costo y los requisitos varían según la ubicación geográfica. ($250-$650)

Inspección de vivienda: suma abonada para que un inspector de vivienda analice la propiedad. ($350-$450)

Control de plagas: suma abonada para que se inspeccione la propiedad en busca de insectos que destruyen la madera. ($55-$85)

¿Los gastos de cierre son negociables?

Sí y no. Los honorarios de terceros no suelen ser negociables, ya que es el pago por su intervención. Por ejemplo, los costos de la tasación y del informe crediticio.

Los costos de la tramitación de la solicitud al prestamista también suelen ser estáticos, en virtud de las normativas que regulan la remuneración del prestamista.

Los puntos de descuento son negociables, pero es probable que afecten la tasa de interés que usted deberá pagar.

En general, en el caso de los cargos por título, que no están incluidos en el informe de Bankrate, se puede buscar el mejor precio.

¿Hay alguna otra forma de gestionar los gastos de cierre?

Si el dinero escasea y a usted le gustaría reservar un poco para renovaciones, mejoras, mudanzas, muebles, etc., hay otras formas de encarar los gastos de cierre que no sea pagando de su bolsillo.

  1. Concesiones del vendedor: en un préstamo convencional, el vendedor puede hacerse cargo de hasta el 3% del precio de la compra para gastos de cierre. Solo tiene que asegurarse de que el agente inmobiliario incluya este punto en el contrato.
  2. Gastos de cierre a cargo del prestamista: su prestamista hipotecario puede brindarle un crédito para compensar, o pagar la totalidad, los gastos de cierre con una tasa de interés levemente superior.

 
Si su prestamista tiene sentido común, lo puede guiar hacia la opción que le brinde el mejor camino para reunir los requisitos que necesita, y lo hará ANTES de que usted lea el borrador del contrato.

Es muy importante resolver y definir esos montos antes de hacer el borrador del contrato.

Sé que ya lo mencionamos varias veces, pero si tiene que sacar algo en limpio después de leer esto, prefiero que sea que la planificación inicial y una aprobación previa sólida como una roca son esenciales desde el primer momento del proceso.

 

 

¡Sorpresa! El cierre no tendrá lugar mañana

 

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Se abre paso como puede entre las cajas de la mudanza para atender el teléfono. Es el prestamista hipotecario, y a usted automáticamente no le agrada su tono de voz.

Está sucediendo: hubo un error… igual a las historias de terror que vio en Internet.

Se retrasó el cierre y se desbarataron los planes de la mudanza. No se puede mudar a un casa que no es suya, y esa casa no será suya hasta dentro de 3 días hábiles, como mínimo.

Devastador. Costoso. Evitable.

Adoptar unas pocas y simples medidas proactivas y hacer hincapié en ciertos puntos durante el proceso de compra de la vivienda permitirá evitar ese tipo de situaciones. Como todo: lo que mal empieza, mal acaba.
 
Su aprobación previa era mala y no estaba documentada

Pérdida del depósito en garantía, rescisión de acuerdos de mudanzas e incontables horas perdidas, todo porque una parte del proceso de compra de un inmueble se hizo a medias: la aprobación previa. Asegúrese de documentar todo e investigue a fondo a su prestamista hipotecario.
 
Se equivocó en la elección del equipo de agentes inmobiliarios

Si usted encara el proceso de compra del inmueble como una mera transacción y solo en base al precio, aumentarán las probabilidades de que la operación fracase. Hace falta un pueblo entero para cerrar un préstamo, y el pueblo también necesita comer. Un octavo de la tasa de interés es un costo mínimo en comparación con la confianza y el servicio que recibe de un verdadero agente inmobiliario.

El mismo principio aplica para su agente inmobiliario. Si usted optó por la mejor amiga de su hermana porque es la mejor amiga de su hermana y no porque es una agente inmobiliaria increíble, esa falta de experiencia se hará sentir en el primer momento en que surja lo inevitable.
 
Usted quiso ocultar algo

Es simple: no lo haga. Detrás de toda operación hipotecaria hay muchísimos controles de seguridad y fraude. Se revisan casi todas las bases de datos.

Es más probable que la operación se lleve a cabo si no se informa ni presenta nada falso. Es importante que se tome el tiempo para informar al prestamista hipotecario cualquier problema potencial y que ayude a documentar esas cuestiones lo antes posible.
 
A veces hay sorpresas. Mantenga la calma

No desespere, mantenga la calma, la serenidad y la cordialidad. Es posible que haya fuerzas externas que afecten el proceso de compra del inmueble. Son fuerzas que escapan a su control y, por lo tanto, si usted pierde la calma solo conseguirá resolver poco o nada, o incluso hará que se retrase el proceso.

  • Un tasador que tuvo un pésimo día cuando tuvo que tasar la propiedad que usted desea adquirir y decide descargarse al determinar el valor de la misma.
  • Uno de los agentes inmobiliarios tiene apendicitis y desaparece durante unos días.
  • Se descubre mágicamente una tumba de la Guerra Civil de 150 años de antigüedad en el terreno de su nueva casa, y se genera un problema enorme con el seguro del título de propiedad.
  • El vendedor tiene un hermano que figura en la documentación legal, pero el hermano actualmente está en una cárcel de máxima seguridad en Mississippi y no puede firmar los documentos legales que se necesitan para transferirle a usted la titularidad de la propiedad.
  • La noche previa al cierre, se cae un árbol enorme sobre la casa y, a todos los efectos y propósitos, la destruye.
  • Dos días antes del cierre, usted se entera de que a la mesa de cierre asistirá otra parte con el vendedor, el IRS, que no dejará que el vendedor transfiera la titularidad sin firmar la documentación para lidiar con un embargo fiscal de $80.000.
  • Un vecino enojado presenta un estudio en el que se muestra que la nueva entrada a la casa está en su propiedad y, como “no le gusta su pinta”, se niega a firmar el acuerdo de entrada privada necesario para cerrar el trato.

 
Quizá sean ejemplos extremos, pero todos tienen su origen en experiencias personales. Nosotros, a la larga, encontramos una solución para todos. Muchos compradores no volvieron a incursionar en el mercado inmobiliario desde antes de 2006. Tenemos una sorpresa: muchas cosas cambiaron. Estar vivo y tener un empleo ya no son los únicos requisitos.

 

 

Los beneficios impositivos de la compra de propiedad

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Acaba de firmar en la línea punteada. Es propietario de la vivienda. ¡Por fin!

¿Y ahora qué?

Claramente, durante las próximas semanas estará muy ocupado con la mudanza, pero después de eso querrá empezar a cosechar los frutos de la adquisición de la vivienda.

Esos frutos se empezaron a acumular desde el momento en que sacó el bolígrafo y empezó a firmar.
 
Gastos de cierre y de adquisición de la vivienda

En el año fiscal en el que adquirió el inmueble, puede reclamar los puntos de descuento como deducción tributaria. Sin embargo, cuando refinancie el préstamo, esos puntos que compró se deben deducir durante el plazo del préstamo.

Preste atención a esos cálculos de deducción en función del tiempo, porque pueden ser traicioneros.
 
Deducción del gasto de mudanza

A veces nos encontramos en un momento no solo de tener que mejorar la vivienda, sino de tener que deshacernos de ella por completo.

Si bien ya hemos explicado cuáles son los beneficios fiscales de vender una casa, es importante que sepa que, si se ve obligado a mudarse por motivos laborales, también puede conseguir buenas deducciones.

Para ello necesita reunir los requisitos pertinentes, y eso incluye asegurarse de que la nueva propiedad esté a una distancia de 80 kilómetros o más de su antiguo hogar. También tiene que asegurarse de que las fechas de la mudanza sean coherentes con la historia.

Además, si tiene que comprar una nueva vivienda debido a un traslado laboral, tenga en cuenta que los gastos de la mudanza (incluido el transporte, el alojamiento temporal, y hasta el almacenamiento y envío de sus pertenencias) son todos deducibles.
 

 


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